Qué impuestos pagas al vender tu casa en Tarragona si vives fuera de España
Qué impuestos pagas al vender tu casa en Tarragona si vives fuera de España
Por qué vender siendo no residente es diferente a vender como residente
Si tienes una propiedad en Tarragona pero vives fuera de España, el proceso de venta tiene algunas particularidades fiscales importantes que muchos propietarios descubren demasiado tarde. Y demasiado tarde en este caso puede significar sanciones, retenciones inesperadas o perder dinero que podrías haber recuperado.
Este artículo es una guía práctica sobre los impuestos y trámites específicos para propietarios no residentes que venden en Tarragona. No sustituye a un asesor fiscal, pero sí te da la información que necesitas para no llevarte sorpresas.
La retención del 3%: lo más importante que debes saber
Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo directamente a Hacienda. Esto no es negociable.
¿Qué significa esto en la práctica?
→ Si vendes tu propiedad en Tarragona por 200.000€, el comprador te entregará 194.000€ y retendra 6.000€ para Hacienda
→ Esta retención es un pago a cuenta del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
→ Si tu ganancia real es menor que lo retenido, puedes recuperar la diferencia
→ Si tu ganancia real es mayor, tendrás que pagar la diferencia
Importante: si el comprador no realiza esta retención, puede ser sancionado por Hacienda. Por eso ningún comprador serio omitirá este paso.
El IRNR: cómo se calcula la ganancia patrimonial
El IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) grava la ganancia que has obtenido con la venta de tu propiedad en Tarragona.
Cálculo de la ganancia patrimonial
La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, teniendo en cuenta:
→ Precio de venta: el precio escriturado menos los gastos de venta (comisión de agencia, notaría, etc.)
→ Precio de compra: el precio original más todos los gastos de compra que pagaste en su momento (ITP, notaría, registro) más el coste de reformas con factura
Cuantos más gastos de compra y reforma puedas acreditar documentalmente, menor será la ganancia y por tanto menor el impuesto.
Tipo impositivo para no residentes de la UE
Para residentes en países de la Unión Europea (Francia, Bélgica, Países Bajos, Alemania, etc.), el tipo impositivo del IRNR sobre la ganancia patrimonial es del 19%.
Para residentes fuera de la UE, el tipo es del 24%.
Ejemplo práctico
Compraste una propiedad en L'Ametlla de Mar en 2010 por 150.000€. Pagaste en su momento 15.000€ en impuestos y gastos. Hiciste una reforma en 2018 por 20.000€ con facturas.
En 2026 vendes por 220.000€ y pagas 8.000€ en gastos de venta.
→ Precio de venta neto: 220.000€ - 8.000€ = 212.000€
→ Coste de adquisición total: 150.000€ + 15.000€ + 20.000€ = 185.000€
→ Ganancia patrimonial: 212.000€ - 185.000€ = 27.000€
→ IRNR a pagar (19%): 5.130€
→ Retención ya pagada (3% de 220.000€): 6.600€
→ Resultado: Hacienda te devuelve 1.470€
La plusvalía municipal: el impuesto que muchos olvidan
Además del IRNR, al vender una propiedad en Tarragona hay que pagar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
Este impuesto lo cobra el ayuntamiento del municipio donde está la propiedad (L'Ametlla de Mar, L'Ampolla o Cambrils) y grava el incremento del valor catastral del suelo durante el tiempo que has sido propietario.
El cálculo exacto depende del valor catastral de la propiedad, el número de años que has sido propietario y el tipo impositivo de cada ayuntamiento. En general, para propiedades de precio medio en la Costa Dorada, puede oscilar entre 500€ y 3.000€.
Novedad importante: desde 2021 existe la opción de calcular la plusvalía por el método real (diferencia de valores catastrales) además del método objetivo tradicional. Si el valor del suelo no ha subido o ha bajado, puedes estar exento.
Documentación que necesitas para vender como no residente en Tarragona
Para que la operación de venta sea fluida, debes tener preparados estos documentos:
→ NIE vigente (imprescindible para firmar ante notario)
→ Escritura de compraventa original cuando compraste la propiedad
→ Facturas de los gastos de compra (ITP, notaría, registro) — guárdalas siempre
→ Facturas de reformas realizadas en la propiedad
→ Últimos recibos del IBI
→ Certificado de deudas con la comunidad de propietarios
→ Certificado de eficiencia energética vigente
Si no tienes NIE vigente o lo tienes caducado, necesitas renovarlo antes de la firma. El proceso puede tardar semanas, así que hay que gestionarlo con antelación.
Plazos para presentar las declaraciones
Los plazos son importantes. No cumplirlos genera recargos y sanciones:
→ La retención del 3%: el comprador debe ingresarla a Hacienda en el plazo de un mes desde la firma
→ La declaración del IRNR: debes presentarla en el plazo de tres meses desde la firma de la escritura
→ La plusvalía municipal: entre 30 días y 6 meses según el ayuntamiento
Mi recomendación es siempre contratar a un gestor o asesor fiscal en España para que se ocupe de estas gestiones. El coste es pequeño comparado con el riesgo de cometer errores.
¿Puedes recuperar la retención del 3%?
Sí, en muchos casos. Si la retención del 3% es mayor que el IRNR que realmente debes pagar, tienes derecho a solicitar la devolución de la diferencia a Hacienda.
El plazo para solicitar esta devolución es de cuatro años desde la fecha de la operación. Pasado ese plazo, el derecho prescribe y no puedes reclamar.
Este es uno de los trámites que más se olvidan y que más dinero puede suponer para el vendedor no residente. He visto casos de clientes que han recuperado varios miles de euros que de otra forma habrían perdido.
¿Vas a vender tu propiedad en Tarragona desde el extranjero? Te ayudo con todo el proceso: rosina@rosinamontero.com · +34 689 793 126
Asesor Inmobiliario en Tarragona | Top Producer
Con más de 20 años de experiencia en el sector Inmobiliario y actualmente es agente con EXP España y Directora en SOLEX Inmobiliaria En l'Ampolla, l'Ametlla de Mar y El Perelló en Tarragona.
Ofrezco un servicio personalizado y de alta calidad, con un profundo conocimiento del mercado local Fluidez en español, catalán y francés, lo que facilita la comunicación con una amplia gama de clientes nacionales e internacionales.
Mi pasión por ayudar a las personas a encontrar su hogar perfecto , haciendo que el proceso de compra o venta sea una experiencia gratificante y sin complicaciones.
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